Pracuji ...
Zpětná vazba
 
Pražský hotelový trh se probudil

 

Praha, Únor 2014

 

 

 

 

  Po třech čtyřech letech stagnace negativního sentimentu vysílá pražský hotelový trh povzbudivé signály. Obsazenost se blíží k číslům z předkrizového roku 2007, vznikají nové ubytovací kapacity včetně originálních či luxusních konceptů, mnohé hotely investují do vybavení a služeb, což láká i nové investory.

 

 

 

 

Stejně jako v jiných segmentech realitního prostředí i v případě hotelů se kondice trhu může poměřovat zájmem investorů. A v tomto ohledu byl rok 2013 opravdu horečnatý, přestože nabídková
cena majitelů mnoha hotelů určených k prodeji se podle zkušeností týmu Labartt Hospitality, jenž řadu kontraktů zprostředkovává, stále nesetkává s očekáváním kupujících.

 

NOVÍ MAJITELÉ PŘICHÁZEJÍ
Přesto došlo ke změně vlastníka Pasáže U Hájků Na Poříčí se dvěma rozestavěnými hotely a již funkčním 4* hotelem Elephant za bezmála 630 mil. Kč. Z institucionálních transakcí vybočuje
taktéž převod 5* hotelu Praha v Dejvicích, který se nový majitel, skupina PPF, rozhodl zbourat a na jeho místě vystavět privátní školu.
Zcela standardní byl prodej 5* hotelu Palace se 124 pokoji, který provozoval hotelový řetězec Vienna International. Společnost Warimpex je prodala Special Tours Prague. Bez zajímavosti není, že jde o investora, jenž již vlastní a provozuje i 5* Art Deco Imperial a další dva hotely. I to dokládá důvěru
v budoucnost turismu v metropoli.
Stejné subjekty na straně prodávající figurovaly v transakci vinohradského 5* hotelu Le Palais (72 pokojů). Za částku kolem 10 mil. eur ho koupil privátní evropský investor, společnost Vienna International by měla zůstat jako operátor.

 

KAM S PENĚZI? DO HOTELU!
Z hotelových investic v obvyklém rozmezí 5 až 20 mil. eur loni vybočil nákup luxusního 5* hotelu Intercontinental Praha (372 pokojů) společnosti Best Hotels Properties, jež je součástí
vlivné skupiny J&T. Přesněji šlo o převod 90 % akcií za 36 mil. eur, přičemž celková hodnota kontraktu činí včetně dluhu závratných 115 milionů eur. Podobně jako v případě firmy Special
Tours Prague jde i u Best Hotels Properties o expanzi na pražském trhu; v portfoliu BHP je v současné době sedm hotelů pod značkami Kempinski, Crowne Plaza, Buddha Bar
(s participací CPI) a nově tedy i Intercontinental.

Vedle uzavřených obchodů můžeme potvrdit vzrůstající poptávku po hotelech, a to téměř výhradně v lokalitách Prahy 1 a 2. Mezi zájemci převládají soukromí investoři z České republiky i ze zahraničí a nejvíce je lákají 4* hotely s kapacitou 80 až 120 pokojů, dále 5* s nabídkou kolem 100 pokojů a také 3* až s 200 pokoji. Není tajemstvím, že kupující očekávají návratnost
své investice na úrovni zhruba 12 let, tuto ambici však musejí u zavedených hotelů často zmírnit.
Vzhledem k několika transakcím ve fázi pokročilého hledání, aktivní nabídky a ještě čilejší poptávky očekáváme, že na hotelové investice bude velmi plodný i letošní rok. Už proto, že navzdory odchodu hotelového řetězce Rocco Forte Hotels z luxusního 5* Augustinu mají o vstup do Prahy nadále zájem renomované společnosti jako Hyatt, Sofitel či Ritz Carlton.

 

REKONSTRUKCÍ K DIVERZIFIKACI
Doložili jsme, že investoři a operátoři pohybující se na pražském trhu rozšiřují svá portfolia. To se stejnou měrou týká i jejich kvality: Už rok 2013 znamenal dlouho nevídaný počet zahájených rekonstrukcí, zvyšování kvality, rozšiřování služeb, ale i nového developmentu. Dodejme však, že za investicemi do komfortu pro klienty stojí i vyostřený konkurenční boj, nikoliv jen euforie ze zlepšujících se výsledků.
Celková modernizace pokojů, společných prostor a v některých případech i exteriérů se dotkla mnoha zavedených zařízení napříč kvalitativními segmenty. Jmenovat lze hotely Intercontinental,
Pyramida, Carlo IV., DUO, AXA, Golf… Do rozsáhlé rekonstrukce secesního hotelu Evropa se pustila Pražská správa nemovitostí. Výsledkem dvouapůlletého procesu má být 154 nových
luxusních pokojů ve standardu 5* ve vnitrobloku.
Pozitivně vnímáme, že hotely se snaží diferencovat nabídku např. výběrem designového nábytku, sázkou na umění, technologie. Důležitou roli zde sehrávají poradenské společnosti
mapující i v tomto směru konkurenční prostředí.

 

ZVYŠUJÍCÍ SE OBSAZENOST = NOVÉ HOTELY
Abychom se dostali k pravým důvodům pozitivní nálady mezi pražskými hoteliéry, stačí si srovnat obsazenost signálního vzorku ubytovacích zařízení v metropoli (s celkem téměř 13 000 pokoji). Podle analýzy etablované instituce STR Global, již potvrzují i naše vlastní průzkumy, se loňský rok se zhruba 70% obsazeností přiblížil předkrizovému roku 2007. Je zde však jeden podstatný rozdíl: Tehdy Praha nabízela minimálně o 4 000 pokojů méně! V čem ale hotely stále pokulhávají, je výnos na pokoj a dosahovaná cena. Právě na zlepšení ekonomické výkonnosti se hoteliéři chtějí zaměřit v letošním roce.

Nebudou to ale mít snadné. Nových hotelů totiž rychle přibývá, stejně jako formátů. Loni se v Praze otevřely čtyři nové hotely: Dva pod mezinárodní značkou (Pentahotel Prague a B&B Hotel) a dva designové boutique hotely (4* UNIC a 5* Emblem u Staroměstského náměstí). Sečteno a podtrženo, celkem 566 nových pokojů.
Podle statistik Labartt Hospitality bude letos do provozu uvedeno jen ve větších projektech dalších 531 pokojů, v drtivé většině v samotném centru (například Motel One Na Poříčí).
Přes 60 pokojů nabídne 3* hotel, vznikající díky rekonstrukci na rohu Washingtonovy ulice a Václavského náměstí. Raiffeisen Leasing Real Estate pak stojí za dokončením hotelového
komplexu U Hájků Na Poříčí.
Ve stadiu příprav, tedy hledání investora nebo operátora, je řada dalších projektů s celkovou kapacitou několika set pokojů, menší formáty nepočítaje. Patří mezi ně i záměr Passerinvest
Group vybudovat v prosperujícím BB centru na Praze 4 čtyřhvězdičkový business hotel, včetně kongresového zázemí.
A to vše v době, kdy Praha už nabízí jeden unikát – 6* kategorii v podobě One Room Hotel (otevřeno 2013), který vznikl kompletní a nákladnou rekonstrukcí Žižkovské věže. Jedna noc
zde podle booking.com přijde na 1000 eur…
ONDŘEJ ZAJÍC, ANETA ŠENOVÁ, LABARTT HOSPITALITY s. r. O.

NAPSALI O NÁS
 

NEWSLETTER

 

Máte zájem o odběr novinek e-mailem?

 
VIP Agent